Rideterminazione del canone e rigetto della convalida di sfratto per le morosità delle locazioni non abitative durante il periodo di “lockdown”: un panorama giurisprudenziale in formazione.
E’ ben noto a tutti, operatori professionali e non, che la crisi economica generata sia dalla pandemia di Covid-19 che dai provvedimenti di “lockdown”, che hanno costretto prima ad una chiusura prolungata e poi ad un’apertura contingentata di tutte le attività commerciali, ha posto i conduttori di immobili ad uso non abitativo in una condizione di difficoltà rispetto all’obbligo di adempiere puntualmente al pagamento del canone di locazione pattuito.
Tale situazione è stata disciplinata in maniera parziale con i provvedimenti emergenziali, che hanno previsto la sospensione della fase esecutiva dello sfratto (fino al 31/12/2020).
I procedimenti per la convalida non sono stati interessati dalla decretazione d’urgenza e gli operatori giuridici si sono immediatamente affrettati ad esaminare, prima, ed argomentare nelle aule dei Tribunali, poi, le conseguenze giuridiche della pandemia e dei provvedimenti di “lockdown” sulla specifica disciplina della locazione non abitativa, anche alla luce delle incomplete e talvolta non ben comprensibili normative emergenziali.
Tra i provvedimenti emessi in materia, ricordiamo che il Decreto Cura Italia all’art. 91 consente al Giudice di valutare il necessario rispetto delle misure di contenimento ai fini dell’esclusione ex artt. 1218 e 1223 c.c. “della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Accanto a questa misura, l’art. 28 del Decreto Rilancio ha esteso il credito di imposta del 60% a tutte le locazioni non abitative destinate ad attività industriali, commerciali, artigianali, agricole.
Nessuna riduzione o sospensione per il pagamento dei canoni è stata espressamente prevista.
E’ dunque chiaro che in questo contesto molte sono rimaste le questioni aperte che sono già state o saranno oggetto di contenziosi giudiziari, allo scopo di colmare tramite l’interpretazione giurisprudenziale un potenziale “vuoto” normativo.
Tre sono le principali questioni che i Tribunali hanno dovuto affrontare negli ultimi mesi a seguito del consistente contenzioso generatosi in materia di locazioni non abitative:
1) se sia convalidabile o meno lo sfratto per la morosità maturata durante i mesi di “lockdown”;
2) se sussista, in capo al locatore, un obbligo di rinegoziazione dell’importo del canone di locazione;
3) se sia possibile procedere alla sospensione delle garanzie fideiussorie eventualmente previste in favore del proprietario dell’immobile, a copertura del rischio da inadempimento del conduttore.
Quanto alla prima questione, nel variegato panorama delle pronunce di merito emesse in materia, parrebbe individuarsi la tendenza a respingere le istanze di rilascio quando fondate su morosità maturate durante i mesi di “lockdown”.
Il Tribunale di Napoli, infatti, con ordinanza datata 15/07/2020, evidenzia come “la particolare situazione di grave crisi economica sociale dovuta alla nota Pandemia da Covid 19 che ha portato la chiusura di tutte le attività economiche per un periodo di tempo apprezzabile”, debba essere “valutata attentamente” ai fini della convalida dello sfratto quando la stessa si fondi su morosità maturate, anche solo in parte, in coincidenza di detta chiusura. Il principio, seppur timidamente affermato, è dirompente, perché introduce la necessità di una valutazione laddove invece decenni di giurisprudenza precedente la escludevano.
Il Tribunale di Catania (ord. 30/07/2020), sulla scia, è giunto a rigettare la domanda di emissione di ordinanza ex art. 665 c.p.c., richiamando espressamente l’art. 91 del D. L. n. 18/2020 (“Decreto Cura Italia”) e rilevando come detta norma incida “nella valutazione della gravità dell’inadempimento del conduttore in relazione alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento”. Nel caso di specie la morosità risultava afferente ai canoni da Marzo a Giugno 2020 e il conduttore, manifestando l’interesse alla prosecuzione del rapporto locatizio, aveva effettuato una cospicua offerta di pagamento in udienza per sanare, anche solo parzialmente, la mora. Elementi, questi ultimi, espressamente tenuti in considerazione dal Giudice.
Alla medesima conclusione, con un iter argomentativo più articolato, parrebbe giungere altresì il Tribunale di Venezia, che con ordinanza del 28/07/2020 ha rigettato l’istanza di rilascio dell’immobile presentata dal proprietario e opposta dal conduttore (gestore di un bar), il quale rilevava come la morosità, dipesa dall’impossibilità di utilizzare i locali a causa delle restrizioni imposte, non legittimasse la convalida dello sfratto richiesta. La decisione del Tribunale veneto, attesa la regolarità del versamento dei canoni effettuato dal conduttore fino al “lockdown”, si sviluppa da due premesse di diritto.
La prima, basata sul disposto dell’art. 91 D.L. n. 18/2020, che qualora la morosità si radichi nell’effettiva contingenza derivante dall’emergenza sanitaria chiama il Giudice a tenere in considerazione, nella valutazione della responsabilità per inadempimento del conduttore, la necessità di rispettare le restrizioni imposte.
La seconda, ex artt. 1464, 1256 e 1258 c.c., in base alla quale il mancato utilizzo dell’immobile durante i mesi di “lockdown” costituirebbe un’impossibilità parziale e transitoria della prestazione contrattuale, tale da giustificare una riduzione della stessa e, dunque, in concreto, dell’importo del canone di locazione.
Quanto alla seconda questione che i giudici di merito sono chiamati ad affrontare, ovvero se sia ravvisabile in capo al proprietario dell’immobile locato (o del ramo d’azienda concesso in affitto) un obbligo di rinegoziazione dell’importo del canone, si coglie, in linea generale, la tendenza ad invitare le parti alla rideterminazione dell’importo del canone, almeno con riferimento al periodo Marzo-Giugno 2020, quale espressione del più generale dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto.
In questa direzione si esprime l’ordinanza del 28/07/2020 del Tribunale di Venezia, ove si legge “nel giudizio di merito, […] sarà necessario determinare l’an e il quantum della riduzione del canone di locazione”; ma anche il decreto in materia di affitto d’azienda emesso dal Tribunale di Pordenone in data 08/07/2020 con cui, nel rigettare l’istanza di sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo, non ravvisando nemmeno ex art. 91 D.L. n. 18/2020 gravi motivi per la sospensione, invita le parti a concordare una riduzione del canone in conformità al dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto.
In questo contesto, spicca il decreto del Tribunale di Roma del 27/08/2020, pronunciato all’interno di un procedimento cautelare. Secondo il Giudice capitolino, a seguito delle “sopravvenienze” legate alla pandemia si è generata una situazione di squilibrio tra le prestazioni contrattuali, laddove il conduttore risultava tenuto a corrispondere il canone per la locazione ad uso commerciale di un immobile se non totalmente, quanto meno parzialmente, inutilizzabile.
Da ciò discenderebbe in capo alle parti l’obbligo di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto “a riportare in equilibrio il contratto nei limiti dell’alea negoziale normale”, sulla base della clausola generale di buona fede e correttezza ex artt. 1175 e 1375 c.c. e del dovere di solidarietà ex art. 2 Cost..
Secondo la ricostruzione del Giudice capitolino, infatti, la crisi economica dipesa dalle misure di contenimento del contagio da Coronavirus incide nel “sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale” che, nel caso delle locazioni commerciali, è costituito, appunto, dall’impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva. Secondo questa ricostruzione, che espressamente ritiene insufficienti, per riequilibrare il contratto entro la sua normale alea, le misure governative, lo stesso dovrà essere integrato tramite l’applicazione del canone di buona fede, che si traduce, in concreto, nell’obbligo di rinegoziare il canone di locazione previsto dalle parti. Sulla base di tali assunti, il Tribunale ha disposto una riduzione del canone non solo per i mesi di “lockdown”, ma anche fino al Marzo 2021, in misura percentuale differenziata, tenuto conto, dunque, che anche a seguito della riapertura l’accesso della clientela è stato e sarà contingentato. Tale misura è stata inoltre affiancata nel caso concreto dalla sospensione della garanzia fideiussoria contrattualmente prevista e prestata dal conduttore, fino ad un’esposizione debitoria massima ben determinata.
In quest’ottica, è evidente come il Tribunale capitolino abbia ridotto (se non sostituito) l’autonomia contrattuale delle parti, rideterminando contenuti essenziali del contratto stesso (il quantum del canone di locazione e il potere di attivazione delle garanzie fideiussorie), in ragione del limite imposto dalla buona fede, quale espressione del più ampio principio costituzionale della solidarietà (art. 2 Cost.).
Si registrano, altresì, pronunce di indirizzo opposto che, non ravvisando nella normativa emergenziale elementi tali da giustificare una sospensione o una rideterminazione del canone di locazione, hanno privilegiato il principio della concessione della posticipazione dei pagamenti, piuttosto che quello della riduzione dei canoni, sul fondato presupposto che la crisi di liquidità è un rischio che tradizionalmente è posto a carico del debitore (Tribunale di Roma ord. n. 23871 del 31/07/2020; Tribunale di Frosinone ord. n. 9130/2020 del 07/08/2020).
Quanto, infine, alla terza questione e cioè alla possibilità di ottenere la sospensione delle garanzie fideiussorie prestate dai conduttori, l’orientamento che si sta formando sembrerebbe essere teso, in via generale, ad inibire l’attivazione delle stesse. Si registrano, infatti, oltre alla sopra riportata pronuncia del Tribunale di Roma, che espressamente sospende l’attivazione della garanzia fideiussoria prestata, altri due decreti, emessi inaudita altera parte all’interno di procedimenti cautelari (Tribunale di Bologna, 12/05/2020 n. 5503 e Tribunale di Genova 01/06/2020 n. 3634), che ordinano al proprietario dell’immobile di astenersi dal mettere all’incasso i titoli emessi dal conduttore a garanzia del pagamento dei canoni di locazione, tenuto conto dell’impossibilità di procedere al pagamento per crisi di liquidità dovuta alla situazione emergenziale. Si segnala tuttavia un’ordinanza di segno opposto, emessa dal Tribunale di Milano lo scorso 10/06/2020, di rigetto dell’istanza ex art. 700 c.p.c. tesa a bloccare l’escussione fideiussoria, in quanto carente in punto di periculum in mora.
E’ di tutta evidenza che il panorama della giurisprudenza di merito sia ancora in formazione e non si possa individuare con certezza alcun orientamento consolidato. Non si può tuttavia esimerci dal sottolineare che numerose sono le istanze meno formalistiche e tese invece alla interpretazione dei bisogni concreti degli operatori economici in un momento di eccezionale gravità come quello attuale, e che esse stanno trovando un riscontro nelle aule giudiziarie con provvedimenti volti a riequilibrare e contemperare in modo innovativo, ma coerente con i principi generali, le posizioni soggettive dei contraenti stravolte dalla pandemia.
Avv. Carolina Nieri
Italian Lawyers’ Boutique
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